佐賀市の建売はアップルホーム
こんにちは、アップルの野田です。
この記事を読んでいる皆さんは、少なくともマイホームを検討している方だと思います。
一生に一度のマイホーム、失敗なんて絶対したくないですよね。
今回は、建売住宅に焦点を当てて話していきたいと思います
建売は、平日はお仕事、休日はこどもの部活動や塾への送り迎えなどで多忙な方、家賃の無駄、こどもの進学などで家を建てようと考えている。
そんな方にとてもおすすめです。
このブログ記事では、特に賃貸暮らしの方に向けた記事を書いていて、①そもそもなぜマイホームを所有するべきなのか。②建売とは？注文住宅と比べてどうなの？➂建売住宅購入の際の注意点などについて発信していきたいと思います。
ページの終わりには、土地や住宅を安く買える有料級の情報や土地に関する知識についても掲載しています。
是非最後までご覧ください。
1.マイホームを何故建てるのか？
この記事は、特に賃貸暮らしの方に向けて記事を書いていますが、賃貸暮らしの皆さん家賃の無駄、駐車スペースが少ない、友達を呼びにくい、部屋が少ない、子供の叫び声や鳴き声が迷惑になっていないか心配など、色んなことで悩んだりしていませんか？
しかし、これらの悩みは全てマイホームを所有する事で解決します。
これは、注文住宅や建売のどちらにも言える事なのですが、マイホームを買うメリットについて紹介していきます。
まず土地や家は買ったほうが良いか？借りたほうが良いか？
これは、好景気でも不景気の時代でも議論されている話題です。
結論から申し上げますと、土地や一戸建ては是非買うべきです。
理由は2つあります。
1つ目は、「賃貸住宅に一生住み続ける事は出来ない」からです。
公営の賃貸住宅でない限りは、一生賃貸住宅で暮らすことは難しくなってきています。
なぜなら、ご年配の方には家を貸してくれる家主さんが少ないからです。
賃貸アパートを借りる時、どこのアパートにするのかは入居者が決めますが、誰に貸すかを選ぶのは大家さんです。
家主さんが貸してくれないとそのアパートに住む事は出来ません。
ですから、将来不安な思いをしない為にもマイホームをもっておく必要があるのです。
2つ目はもっと大事です。
世帯主であるあなたに万が一の事が起きた時、遺された家族にローンのない家を残せるからです。
亡くなったからと言ってローンがなくなるわけがないと思われましたか？
それが、実は違うんです。
マイホームを建てる時、住宅ローンを組みますよね。
その時、半ば強制的に生命保険に加入させられます。
この生命保険が実はありがたいのです。
縁起でもない話ですが、この生命保険に加入することで、万が一マイホームの名義人にもしもの事があった時、残りのローンがすべてゼロにすることが出来るようになっています。
しかも、生命保険料はローンの金利に含まれていることがほとんどなので、実際の負担額はごくわずかです。
仮に、賃貸住宅住まいのまま、生涯賃貸に住み続けることが出来たとします。
参考までに数字をあげますが、家賃6万の賃貸暮らしの35歳奥様だと仮定し、年間家賃は6万×12ヶ月＝72万と仮定します。
2022年の平均寿命が87歳なので87歳まで生きれたとすれば、72万×52年間＝3744万円もの家賃を生涯支払うことになります。
今加入の生命保険は、住宅費だけで消えてしまいませんか？
住宅ローンを組めばわずかな金額で今とは別の生命保険に入ることになります。
その代わり、もしもの時は住宅ローンの支払いがなくなります。
お孫さんや自分の子供のことを考えれば、家賃のかからない家を残したいと思いませんか。
2.建売の強み・弱み
建売とは、ハウスメーカーや工務店、不動産会社などが土地と建物をセットで販売する事です。
特に大きな分譲地などで建売をしている場合は、インフラ整備がされていたり、立地も良く病院、学校、スーパーなどが生活圏内にある事が多いので過ごしやすいです。
建売については、皆さんご存じの方が多いと思います。
しかし、建売は家に住み始めるまでが※注文住宅とは違いスムーズに出来るので人気があるのですが、注意すべきことが多くあります。
※注文住宅とは、名前の通り完全オーダーメイド式で、建築会社と一緒に話し合い自分だけの唯一無二の住宅をつくっていきます。
ここからは、皆様がわかりやすいように注文住宅と比較しながら、建売の強み弱みについて話していきたいと思います。
①建築の際の手間やコスト
・建売住宅
建売住宅は、前述で述べた通り基本的に土地と建物をセットで買うことになります。
価格もはっきりとしているため、注文住宅と比べお金がどのくらいかかるか明白なので、資金計画が立てやすいです。
また、建売の場合はある程度規格化し万人受けする住宅を建てる事が多いので、お手ごろな価格設定にされているケースが多いです。
お手頃な価格設定でなければ建売住宅の購入者が見つからない、ということも少なくないのです。
しかし建売は、比較的にお手頃な価格の事の方が多いのですが、その分似たような建売住宅ばかりといったことも多いです。
・注文住宅
土地と建物を別々で購入するので手間とコストがかかることが多いです。
また建売住宅とは違い、家を建てる際に建築会社と何回も打ち合わせをしないといけないので、時間と労力がかかります。
しかし、その分お客様のにニーズに答えた家づくりを実現する事が可能です。
最近では、早く買いたいからや家賃が無駄などで、建売を検討されているお客様が多くなったような気がします。
ですが、こだわって家を建てたいお客様、家を建てたい時期までに、時間があるお客様にはとてもおすすめです。
②間取り
・建売住宅
先程も述べた通り、建売住宅では注文住宅とは違い、住宅が完成された状態で購入する事になるため、自由な間取り設計が出来ません。
気にならない方はいいのですが、ここで注意すべきなのが家相です。
下記で建売住宅の注意すべきこと、で詳しくお話するのですが家族運に恵まれない家など家相には、あくまで言い伝えではありますが、色々な種類の家相があります。
家相を気にしない方はいいのですが、そういったことは本当にあると言われています。
建売を検討している方で、家相を気にしていらっしゃる方は、必ず家相について建売を購入する前に図面を見たり、営業の方でもいいので家相について確認しましょう。
図面での家相の見方は、後ほど説明します。
現在では、建売を建てる際に家相を気にして建売をしている会社はあまり多くないように感じます。
実際に弊社の見学会にお越しになったお客様に、建売をご検討されている方がいたのですが、どこも家相を気にせず建売住宅を販売していたので、購入をやめたとおっしゃっていました。
後で詳しく説明するのですが、家相には鬼門や裏鬼門というものがあって、鬼門や裏鬼門には玄関があってはいけないなどがあります。
家を建てる際は、基本最低でも鬼門や裏鬼門に玄関やトイレなどもないようにします。
なので、家相が気になる方は、営業の方に家相の話を聞いた時に、分からないと言われたり、その考え方は古いや昔の人などと言われた場合は、その会社は辞めておいた方が良いでしょう。
こんな感じで家相を調べることが出来ますが詳しくは後ほど説明します。
また、外壁や内装なども建売住宅では、この外壁素敵！これだ！というものに出会えるとは限りません。
そして、ここだけワンポイントで変えたい。と思っても変えれないこともないのですが、その分コストがかかってきます。
これだ！という自分の理想通りの建売住宅があれば別ですが、理想の建売に巡り合うのはなかなか難しいかもしれません。
・注文住宅
オーダーメイドなので、自由な間取り設定をすることが出来ます。
土地も住宅と別に購入するため、外観も内観も自分のお好みにすることが出来ます。
しかし、建て替えなどの場合は別ですが、土地探しは自分でしないといけない為苦労するかもしれません。
また、庭に木を植えたり、ウッドデッキや人工芝を貼り付けたりといったことも前もって家づくりのプランに入れることが出来ます。
建売の際は、後付けになるので取付が難しかったり、土地の関係で出来ない事もございます。
➂住宅完成後のイメージ
・建売住宅
建売では、実際住宅を内覧できるため自分で内観や外観を確認する事が出来ます。
内覧する場合は、周辺環境や動線、日当たりなどのチェックも欠かせません。
例えば、買い物動線や近くにスーパーがあるか、洗濯を干す際に日がちゃんと当たるか、などです。
デザインだけでなく、こういったちょっとした工夫などがあるだけで、家事がかなり楽になったりします。
また、家の隅々まで確認する事で引渡し後のトラブルなども起きにくいです。
住宅が完成した姿は、自分の思い描く100パーセントの家を再現する事は難しく、実際目で見てみないとイメージしにくいものなので、完成後の姿を見れるのはかなり大きなメリットだと思います。
しかし、内観や外観の出来上がりは見ることが出来ますが、基礎や柱などの構造の部分はもう出来上がってしまっているため、中を見る事は出来ません。
なので、難しい話ではありますが、しっかりリサーチをし信頼できる住宅会社さんに頼むのがオススメです。
・注文住宅
注文住宅なので、自分の理想通りに家を建てることが出来るといったメリットがありますが、いざ引渡しが終わり入居してみると思っていたものと違ったなんて話はよくある話です。
入念に打ち合わせや確認をする事で、より理想のマイホームに近づくことが出来ますが、建売と比べイメージしにくい部分があるのでイメージを完全に再現する事はやはり難しいです。
また、内観なども上棟後家を実際に見る事で、イメージがしやすいので、追加の要望や変更などが臨機応変に出来ます。
そして、建売とは違い基礎や柱などの構造部分などは一から見る事が出来る為、安心です。
④住み始めるまでにかかる期間
・建売住宅
建売では、建物がすでに完成しているので不動産業者との売買契約や住宅ローンの申請が完了すれば引渡しになります。
あまり手間がかからない為、最短1ヶ月程で入居することが出来ます。
住宅ローン申請では、建売の場合は土地と家の同時購入となりますので、準備する書類の手間が1回で済むので、スムーズに入居することが出来ます。
・注文住宅
建売と比べ家を建てるまでに時間がかかるので、1年くらい時間がかかると思っていた方が良いです。
また、打ち合わせも複数回あるので、建売と比べ時間とかなり労力がいります。
そして、建売と注文住宅では、建売で大体2ヶ月、注文住宅で大体1年くらい、引渡しまでに時間がかかるので、10ヶ月くらいの差が出てきます。
そうすると、家賃が1ヶ月6万の場合だと6×10＝60で60万も、建売と注文住宅で家を建てる際の家賃代が違ってきます。
60万円あると、家具や太陽光の取付なんかも出来ちゃいますよね。
⑤住宅の性能
・建売住宅
比較的安価なため、断熱性能などの性能面ではあまり良いとは言えないことが多いです。
最近ではZEHの建売住宅もちらほら出てきました。
ZEH住宅は、断熱性能が5以上で省エネといった高性能な住宅です。
断熱性能は、断熱等級やUa値と言う言葉で表されるのですが、2025年以降は断熱等級4以上が義務化されます。
断熱性能はUa値が低いほど良く、断熱等級が高いほど性能が良いです。
2022年の冬頃に断熱等級の最高等級が4から7に引き上げられたのですが、断熱等級が4や5でも夏や冬はお世辞にも快適とは言えません。
今からは、断熱等級6（Ua値が0.46以下）以上じゃないと性能面でもあまり良いとは言えないのです。
2025年からは、断熱等級4以上が標準化されるため、2025より前に住宅の建築をお考えの方は、ZEHの建売もちらほら出てきたため、性能面も視野に入れて、建売購入の際は必ずUa値や断熱等級を必ず聞いてから購入する事をオススメします。
私としては、家の性能などはこれからずっと上がっていくため、出来れば断熱等級6（Ua値0.46以下）の住宅を購入する事をオススメします。
・注文住宅
建売より高価な事が多いですが、性能面では注文住宅の方が良い事が多いです。
さらに注文住宅では、デザインと性能ともに優れた住宅を建てることも可能となります。
極端な話をすれば、デザインはどうでもいいから性能にお金を掛けるという事も可能です。
現在の最高等級、断熱等級7の家も建てることも夢じゃありません。
最近は電気代がかなり高くなってきたのですが、断熱性能が高ければ高いほど初期費用は高いですが、電気代がかからないようになっています。
3.建売の注意すべき2つのこと
1-1 家相について
家相というものをご存じでしょうか。
建売では、家相を気にせず家を建ててしまう建築会社が多いように感じます。
人相や手相のように、家にも相があります。
言葉からイメージすると、家の間取りの様なものを想像しがちです。
しかし、家相とはエネルギーの流れを表すもので、実際に目に見えるものではありません。
人間に例えるならば、外見的な顔形よりも、内面的な心や思想であるということが出来ます。
1-2 鬼門・裏鬼門
昔の人は北東の方位を「鬼門」、南西の方位を「裏鬼門」と呼びました。
この言葉の所以は、古代中国の伝説からなずけられたそうです。
昔、度朔山という山がありそこに大きなも桃の木があったそうです。
そこには、鬼の門番がいて、門をつくって、悪事を働いた鬼は門をくぐらせずにそのまま虎に食べさせてしまいました。
その方角が、北東だったのです。
そういうわけで、北東が「鬼門」、その反対となる南西が「裏鬼門」と言われるようになったそうです。
家相では、ここは自然からの悪い影響を受けやすい方位となっています。
まず、北東は太陽が届かない為温度が上がらず冷えます。
また、湿気も多くなります。
太陽光線の殺菌が働かない為、カビや細菌が繁殖しやすくなります。
次に、南東は逆に西日が当たりやすくなり、温度がこもってしまいます。
なので、熱が残り、物が腐りやすくなります。
どちらの方位も不衛生になりやすく、健康にはよくありません。
方位の意味からも変化が激しい場所とされているので、八方位の中でも特に注意が必要です。
1-3 鬼門・裏鬼門のNG
家を建てる際は、基本的には必ず鬼門・裏鬼門はここにこれがあったらダメ、などといったものを避けて家を建てます。
建売住宅の場合そんなのお構いなしで建てている建築会社が多いように感じます。
今から話すことは家相が気になる方には必見です。
先程も述べた通り「鬼門」は北東「裏鬼門」は南西です。
じゃあどうやって方位を調べるのか。
平面図を見るのが一番簡単で分かりやすいです。
建売を検討中の方は、気になる建売の図面を貰ってください。
平面図は、ほとんどの場合真上から北・西・南・東になっていますが今から正確な方位を出す方法をお教えします。
まずは、正確な方位を出すため対角線を引いたりして家の中心を求めましょう。
方法は2つあります。
（1）間取りの張り（でっぱっている所）と欠け（へこんでいる所）を除いて中心を決める。
（2）間取りの張りも欠けも平均して中心を決める。
です。
中心が決まったら、「鬼門」は北東、「裏鬼門」は南西なので、まず家の中心から磁北（方位磁石で示された北）を出します。
方位磁石で調べればすぐ磁北を出すことが出来ますが、方位磁石がない場合Google Mapでも磁北をだすことが出来ます。
しかし、Google Mapで出る方位は初期設定のままであれば真北なので注意が必要となります。
磁北は、真北より西に少しずれていて、県や住むところによって違うのですが佐賀県佐賀市では西に約7度ずれています。
なので、真北から西に7度ずらせば磁北が出るというわけです。
磁北がでたら北と南が求まるので北と南の直線に1本線を引きます。
これで東西南北がわかります。
後は分度器を使って北から東に22.5度の所とそこからさらに45度行ったところに線を、南から西に22.5度の所とそこからさらに45度行ったところに線を引きます。
後は、北東と南西の22.5度と67.5度の間が鬼門・裏鬼門となります。
「鬼門」の場合、北東にトイレや台所、浴室、池や井戸などの水廻り、玄関があまりない方が良いです。
特に鬼門にトイレがあるのはタブーです。
あくまで言い伝えなので気にならない方はいいですが、財産を失う、家運が衰える、相続人が絶えるなどと言われています。
「裏鬼門」の場合も、南西に台所やトイレ、浴室、池などの水廻り、玄関があまりない方が良いです。
あくまで言い伝えなので気にならない方は良いですが、運勢がダウンして、何事もうまくいかない、不動産を失う、老婆から迷惑をかけられる、胃腸障害を起こすなどと言われています。
鬼門や裏鬼門といったものは、昔からの言い伝えですが、気にしていらっしゃる方も多くお見受けします。
なので、建売の際は最低でも鬼門・裏鬼門に水廻り、玄関がないかを調べておきましょう。
2.性能
先程も述べた通り建売住宅では、性能面で注文住宅などと比べ劣っていることが多いです。
建売の強み弱みで述べましたが、建売は断熱性能に欠ける部分があります。
売れる事を優先し建てる所が多いので、どうしても断熱性能が低くする所が多いのです。
なので建売購入の際は、購入する住宅の断熱等級かUa値について必ず把握しておく必要があります。
2025年からは、国がカーボンニュートラル達成のため断熱等級4以上のZEH基準以上の住宅しか建ててはいけないことになります。
断熱等級をあげる事によりエアコンなどの使用を減らし二酸化炭素を削減しようというのが狙いです。
つまり、従来の断熱性能を越えている断熱等級5以上が、ZEH住宅の基準となっているため、今からはZEH基準の住宅がどんどん建っていくという事です。
実際断熱等級をあげる事により、初期費用は跳ね上がりますが、その分電気代も下がるので長い目で見ればお得なのです。
ZEH住宅は従来の家と比べ断熱性能が高いため、年の電気代は何万、何十万レベルで違ってきます。
近年では、電気代が上がってきているので環境的にも電気代的にも断熱性能を上げた家はもはやスタンダードとなってきます。
先進国では、かなり家の性能が高いのですが、日本は先進国の中では家の性能がかなり劣っています。
2025年以降に建築されたものは、問題はないのですがそれ以前に建売を購入するのなら、これからは断熱等級4以上が最低ラインとなるので、少なくとも断熱等級6以上の住宅を購入する事を強くオススメします。
4.弊社の建売物件
弊社では、現在3棟の建売住宅を販売しております。
1.ホテルライクな平屋の家（ZEH住宅）断熱等級6以上（Ua値0.46以下）
ウッドデッキや高級カーポート、間接照明付きの3490万円。
取引態様 売主。
2.佐賀市丸目8号地（ZEH住宅）もうすぐ完成です。
3LDKの格安の平屋で2780万。
取引態様売主。
3.土間のある平屋
ウチとソトのつながりのある平屋でウッドデッキ付きの2680万。
取引態様 売主。
見学会予約はこちらから。https://www.applehome7.com/event/2_model_houses/
問い合わせはこちらから。https://www.applehome7.com/contact/
5.土地や住宅を安く購入する方法!?
今から話すのは、有料級の話なので是非皆さん覚えていってください。
少し難しい話もあるのでかみ砕いて丁寧に説明していきたいと思います。
皆さん土地をお探しの場合に、不動産情報誌やインターネットで土地探しをしたりすると思います。
「別々の不動産会社なのに明らかに同じ土地が販売されている」と疑問に思ったことはありませんか？
「一軒の不動産屋では、取り扱っている物件に限りがあるから」と何社も資料請求や実際に足を運んでみたりしていませんか？
これが「勘違い」の第1です。
実は、ほとんどの不動産屋は別々の物件を扱っているわけではありません。
不動産業者はどこもほとんど同じ物件を取り扱っているのです。
不動産業界は一般の常識とは全く違う、独自のシステムを持っています。
少し難しい話になるのですが、あなたが住宅を建てるにあたって重要なポイントになりますから、しっかりと理解してくださいね。
今回は建売の話をしているので、建売住宅を売却するという設定で行きます。
たとえばAさんが不動産業者Bに、建売住宅を売って欲しいと依頼したとします。
すると不動産業者は2つの事をします。
Aさんの建売住宅を広告に出したり、現地に看板を立てて買い手を探します。
これは分かりやすいのですが次が一般常識と違うのです。
「Aさんの家が売りに出た」ことを「指定流通機構」に登録するという所です。
「指定流通機構」とはここに物件を登録すれば、加盟している不動産業者全体に物件情報が行き渡るためのシステムです。
この流通機構への登録は、より早く、より確実に不動産取り引きが出来るように、法律で義務付けられていますから、ほとんどの不動産業者が加盟しています。
このシステムにより、「Aさんの建売住宅が売りに出た」という情報は、瞬く間に地域全体に広まります。
つまり、それぞれの不動産業者が別々の物件を取り扱っているいるのではなく、ほとんど同じ物件を扱っている、ということです。
「どうみても同じ物件があちこちの不動産屋の広告に出ている」というもののカラクリはそれです。
ということは、基本的にどの不動産会社でも同じ物件を取り扱いできるため、あなたが信頼できる不動産会社を1社知っていれば、他社の物件を比較検討する必要がないわけです。
ここからが大事です。
この情報を得た不動産業者Ｃが、お客様のDさんにこの建売住宅の物件を紹介して、ご契約が成立したとします。
この契約後2つの事が起こります。
1.お客様Aさんが、不動産業者Bに、契約成立の手数料を払う。
2.お客様Dさんが、不動産業者Cに、契約成立の手数料を払う。
という事が起こり、不動産B、不動産C、共に契約成立の手数料を貰うことになります。一方お客さんはというと「建売住宅を売りたいAさん」「建売住宅を買いたいBさん」どちらもご希望が叶うという仕組みです。
少しややこしいので、ここまでの話を簡単に整理します。
①AさんがB不動産に建売住宅を売って欲しいと依頼する。
②B不動産が指定流通機構に物件登録をする。
➂物件の情報を得たC不動産がDさんに物件紹介し契約成立。
④A→B、D→Cに仲介手数料を払う。
簡単に書くとこんな感じです。
土地の場合だと建売住宅の所を土地に変えるだけです。
さて、皆さんここまでの話を聞いてどうすれば建売住宅を安く買うことが出来ると思いますか？
ここまでかみ砕いて説明してきましたがここからが一番大事な話になります。
感のいい人ならもう分かっているかもしれませんが、もし仲介手数料を払わなくてよかったら？
そうです。建売住宅を安く買うことが出来ると思いませんか？
これは、土地や中古住宅にも当てはまる話です。
今から、その土地や住宅を安く買う方法について説明します。
要は仲介手数料を払わなくて済むにはどうすればいいのか？という話です。
これは簡単です。
土地や中古住宅、建売の場合もそうですが、不動産情報誌やインターネット何でもいいので、まずは物件概要を見てください。
そこに取引態様という所があります。（ない場合は大体売主か仲介どちらかが書いてあります。）
そこで「売主」か「仲介」かを確認してください。
「売主」と書いてある場合は、仲介手数料はかかりませんが「仲介」の場合仲介手数料がかかってきます。
じゃあ仲介の場合はどうすればいいのか？
おさらいですが、不動産は大体同じ物件を取り扱っています。
ということは、少し手間がかかるかもしれませんが、手あたり次第欲しい土地や建売の「売主」を探せば仲介手数料を支払わずに済みます。
気になる仲介手数料ってどのくらい？
・400万を越える土地や住宅などの手数料の最大額は、色んな計算式がありますが、速算の計算式ですと、売買価格×3％+6万。
これを覚えておけば仲介手数料の計算が出きます。
実際に計算してみましょう。
3000万の建売住宅を購入したとします。
上の計算式を参考にすると3000万×0.03+6万で96万となります。
3000万円の建売を仲介で購入すれば、約100万円位の金額を仲介手数料に支払うことになります。
この知識を知っていれば何十万、何百万単位で安く土地や住宅を購入する事が出来ますので是非活用してください！
佐賀市の建売はアップルホームへ。
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